4. pants

Atsevišķi

nomas līgumā ietveramie tipveida nosacījumi

4.1. LPS norādījusi, ka pašvaldībām nav saprotams, kā

nomniekam tiek atlīdzināti ieguldījumi nomas objektā un kā nomas

objektam nosakāma nomas maksa pēc ieguldījumu veikšanas.

Civillikuma 2140.pants noteic, ka nepieciešamie un derīgie

izdevumi, ko nomnieks taisījis lietai, iznomātājam vai izīrētājam

jāatlīdzina viņam pēc vispārējiem noteikumiem par izdevumu

atlīdzību (866.pants un turpmākie panti3). Juridiskajā

literatūrā atzīts, ka Civillikuma 2140.panta noteikumus par

nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšana var atcelt vai

grozīt ar līdzēju vienošanos (Civillikuma 2140.panta noteikumi

veido nomas līguma dabisku sastāvdaļu, sk. Civillikuma

1471.pantu) un šāda vienošanās nav uzskatāma par spēkā

neesošu4.

Tātad nomnieka taisīto izdevumu nomas objektam atlīdzināšanas

jautājumus regulē Civillikuma normas un attiecīgā nomas līguma

nosacījumi.

Šobrīd Noteikumu Nr.515 normas vien paredz tiesības gadījumā,

ja nomnieks veic nomas objektam nepieciešamos un derīgos

izdevumus, ko nevar amortizēt (atpelnīt) 12 gadu termiņā, slēgt

līgumu uz laiku, kas nepārsniedz 30 gadus, kā arī paredz tiesības

samazināt nomas maksas apmēru pēc tam, kad attiecīgie ieguldījumi

ir veikti. Saskaņā ar Noteikumu Nr.515 normām nav paredzēts

pienākums pēc ieguldījumu veikšanas pārskatīt nomas maksu,

iznomātājam to ir tiesības vienpusēji mainīt Noteikumu Nr.515

76.punktā noteiktajos gadījumos. Tomēr, ņemot vērā VNĪ līdzšinējo

pieredzi, kā arī izvērtējot atsevišķus problēmjautājumus, kas

saitīti ar valsts institūciju rīcību nomnieka izdarīto

ieguldījumu atlīdzināšanas jautājumos, t.sk. ņemot vērā Valsts

kontroles 2014.gada 16.jūlija revīzijas Nr.2.4.1-16/2014

"Nodrošinājuma valsts aģentūras rīcības likumība, pārvaldot

valsts nekustamo īpašumu Jūrmalā, Piestātnes ielā 6/14"

ziņojumā konstatēto attiecībā uz nomas līgumu slēgšanu, ja to

būtiska sastāvdaļa ir nomnieka veicamās investīcijas nomas

objektā, kā arī lai nodrošinātu publiskas personas mantas

iznomātāju vienveidīgu rīcību līdzīgos apstākļos un samazinātu

gadījumus, kad nepamatoti atlīdzināti nomnieka veikti

ieguldījumi, vairojot lielāku iznomātāju izpratni par veicamajām

darbībām strīdu novēršanai, Finanšu ministrija ierosina precizēt

Noteikumu Nr.515 normas, paredzot, ka vispārējā gadījumā

iznomātājs neatlīdzina nomniekam izdevumus, ko tas taisījis nomas

objektam, neatkarīgi no tā, vai nomnieks izdevumus taisījis pēc

savas iniciatīvas vai pēc iznomātāja iniciatīvas, izņemot šādus

gadījumus:

- ja iznomātājs vienpusēji atkāpjas no nomas līguma pirms

termiņa, ja nomas objekts iznomātājam nepieciešams normatīvajos

aktos noteikto publisko funkciju veikšanai un nomnieks labticīgi

pildījis nomas līguma saistības. Šādā gadījumā iznomātājs

atlīdzina nomniekam uz nomas līguma izbeigšanas brīdi neatkarīga

eksperta (sertificēta vērtētāja), saskaņā ar Civillikuma

nosacījumiem, noteikto nepieciešamo un derīgo izdevumu apmēru

(ņemot vērā veikto nepieciešamo un derīgo ieguldījumu dabīgo un

morālo nolietojumu nomas līguma darbības laikā, kā arī novērtējot

veikto darbu izmaksu atbilstību tirgus cenām uz darbu veikšanas

brīdi);

- ja nomas objekts tiek atsavināts un tā pircējs uzteic nomas

līgumu, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā (ja vien nomas objekta

pircējs un nomnieks nav viena persona), ja nomnieks labticīgi

pildījis nomas līguma saistības. Šādā gadījumā iznomātājs

atlīdzina nomniekam uz nomas līguma izbeigšanas brīdi neatkarīga

eksperta (sertificēta vērtētāja) saskaņā ar Civillikuma

nosacījumiem noteikto nepieciešamo un derīgo izdevumu apmēru

(ņemot vērā veikto nepieciešamo un derīgo ieguldījumu dabīgo un

morālo nolietojumu nomas līguma darbības laikā, kā arī novērtējot

veikto darbu izmaksu atbilstību tirgus cenām uz darbu veikšanas

brīdi);

- ja iznomātājs, izvērtējot lietderības apsvērumus u.c.

apstākļus, līgumā paredzējis citus gadījumus, kad iznomātājs

uzņemas nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšanas pienākumu

pēc nomas līguma izbeigšanās, ja nomnieks labticīgi pildījis

nomas līguma saistības, vai nomnieka veikto ieguldījumu

atlīdzināšanu veicot ar nomas maksas samazināšanu nomas līguma

darbības laikā. Šādā gadījumā līgumā paredzama atlīdzināmo

ieguldījumu noteikšanas un atlīdzināšanas kārtība.

Minēto nosacījumu iekļaušana Noteikumos Nr.515 ir pielāgota

Civillikuma normām, jo, kā jau iepriekš minēts, puses Civillikuma

2140.panta noteikumus par nepieciešamo un derīgo izdevumu

atlīdzināšanu var atcelt vai grozīt ar līdzēju vienošanos.

Lai nodrošinātu iespēju novērtēt nomnieka izdarītos

ieguldījumus, turklāt novērstu nepieciešamību atlīdzināt tādus

ieguldījumus, kuru veikšana nav saskaņota ar iznomātāju,

Noteikumos Nr.515 paredzams, ka:

- nomnieks ieguldījumus nomas objektā veic, ja ieguldījumu

veikšanas pienākums bijis paredzēts publicētajos nomas

nosacījumos, vai arī nomas līguma darbības laikā to veikšanu

rakstveidā saskaņojis iznomātājs;

- pirms nomnieka ieguldījumu veikšanas nomas objektā,

iznomātājs nodrošina būves tehniskās apsekošanas veikšanu

normatīvajos aktos noteiktā kārtībā, tostarp būves foto

fiksāciju;

- nomas maksas samazināšana tiek piemērota nomas maksai, kas

noteikta pēc ieguldījumu veikšanas atbilstoši sertificēta

vērtētāja noteiktai tirgus nomas maksai;

- lai izslēgtu valsts atbalstu nomas maksas samazināšanas

gadījumos, nomniekam atlīdzināmo izdevumu apmēru un veidu novērtē

neatkarīgs eksperts (sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs),

ņemot vērā nomnieka mantisko ieguldījumu dabiskā nolietojuma

radīto vērtības zudumu un nodrošinot, ka par ieguldījumiem netiek

atlīdzināts dubultā, piemēram gadījumā, ja nomnieks nomas līguma

darbības laikā guvis ieņēmumus saskaņā ar noteiktiem tarifiem,

kuru aprēķināšanas metodikā jau ņemti vērā veiktie ieguldījumi

(piemēram, ūdenssaimniecības vai siltumapgādes pakalpojumu

sniedzējs gūst ieņēmumus saskaņā ar noteiktiem tarifiem, un var

atbilstoši tarifu aprēķināšanas metodikai iekļaut veiktos

ieguldījumus no saviem līdzekļiem, ierēķinot tarifā pamatlīdzekļu

nolietojumu), kā arī citus apstākļus, kas var ietekmēt

atlīdzināmo izdevumu apmēra atbilstību tirgus cenai;

- ja atlīdzināmo izdevumu apmēra un veida vērtēšana netiek

veikta izmantojot neatkarīga eksperta (sertificēta nekustamā

īpašuma vērtētāja) vērtējumu atbilstoši tirgus cenas noteikšanas

pamatprincipiem, pasākums ir kvalificējams kā valsts atbalsts.

Lai šāds valsts atbalsts tiktu uzskatīts par saderīgu ar Eiropas

Savienības iekšējo tirgu, nepieciešams piemērot valsts atbalsta

regulējumu, piemēram, de minimis atbalsta regulējumu;

- nomniekam ir pienākums būvdarbu garantijas termiņu noteikt

atbilstoši būves grupai un saskaņā ar normatīvo aktu prasībām.

Būvdarbu garantijai jābūt spēkā arī tad, ja nomas līgums tiek

izbeigts pirms garantijas termiņa beigām, un šajā gadījumā būves

īpašnieks ir tiesīgs vērsties pie būvuzņēmēja ar prasību novērst

garantijas termiņa laikā konstatētos būvdarbu trūkumus vai

defektus. Nomnieka pienākums ir pirms būvdarbu uzsākšanas

iesniegt iznomātājam nomnieka un būvuzņēmēja parakstītu

apliecinājumu par augstāk minēto prasību izpildi;

- nomnieka pienākums ir veikt būvdarbus saskaņā ar

normatīvajiem aktiem atbilstoši normatīvajos aktos noteiktā

kārtībā izstrādātam un saskaņotam, tostarp ar iznomātāju,

būvprojektam, iznomātāja akceptētu izmaksu tāmi, būvdarbu

izpildei piesaistot tikai būvuzņēmēju vai kvalificētus

speciālistus, kas atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam ir

tiesīgi veikt attiecīgos būvdarbus. Ja attiecīgi nosacījumi

netiek ievēroti, nomniekam zūd tiesības uz ieguldījumu

atlīdzināšanu;

- pēc būvdarbu pabeigšanas viena mēneša laikā nomnieks

iesniedz iznomātājam aktu par būvobjekta nodošanu ekspluatācijā,

būves kadastrālās uzmērīšanas lietu, izpildokumentāciju

(izpilshēmas, izpildrasējumi, segto darbu un nozīmīgo

konstrukciju akti, atbilstības sertifikāti un deklarācijas par

pielietotajiem materiāliem, uzstādīto iekārtu un mehānismu

garantiju apliecinājumi un tehniskās pases, lietošanas un apkopes

instrukcijas, iekārtu, sistēmu testēšanas un pārbaudes akti un

protokoli, apkalpojošā personāla apmācības instrukcijas u.tml.).

Ja attiecīgi nosacījumi netiek ievēroti, nomniekam zūd tiesības

uz ieguldījumu atlīdzināšanu. Nomniekam nav tiesību uz

nepieciešamo un derīgo ieguldījumu atlīdzināšanu arī gadījumā, ja

būvdarbi netiek pilnībā pabeigti un būvobjekts netiek nodots

ekspluatācijā, arī šajā gadījumā nomnieka pienākums ir izsniegt

iznomātājam tā rīcībā esošo izpilddokumentāciju;

- iesniedzot iesniegumu nepieciešamo un derīgo izdevumu

atlīdzināšanai (iesniegums iesniedzams ne vēlāk kā 6 mēnešu laikā

attiecīgi pēc nomas līguma uzteikšanas dienas vai izbeigšanās

dienas), nomnieks iznomātājam iesniedz būvdarbu izmaksu tāmes,

darbu izpildes atskaites, veikto darbu apmaksu apliecinošos

dokumentus u.c. iznomātāja pieprasītos dokumentus.

Tā kā priekšlikums paredz, ka vispārējā gadījumā iznomātājs

neatlīdzina nomniekam izdevumus, ko tas taisījis nomas objektam,

turklāt tikai atsevišķos gadījumos tos atlīdzina nomas līguma

darbības laikā nomas maksas samazināšanas veidā, Noteikumu Nr.515

78.punkts papildināms ar informāciju, kas iznomātājam jāņem vērā

aprēķinot nomniekam atlīdzināmo izdevumu apmēru samazinot nomas

maksu.

4.2. Finanšu ministrija secinājusi, ka nepieciešams

precizēt Noteikumu Nr.515 76.1.apakšpunkta redakciju, kas nosaka,

ka iznomātājam ir tiesības, rakstiski nosūtot nomniekam

paziņojumu, vienpusēji mainīt nomas maksas apmēru bez grozījumu

izdarīšanas līgumā, ja Centrālās statistikas pārvaldes sniegtais

patēriņa cenu indekss attiecībā pret pēdējo nomas maksas izmaiņas

dienu pārsniedz 10%. Nomas maksas paaugstinājumu atbilstoši

Centrālās statistikas pārvaldes sniegtajiem patēriņa cenu

indeksiem nosaka sākot ar trešo nomas gadu. Nepieciešams

precizēt, ka nomas maksas paaugstinājumu nosaka, sākot ar otro,

nevis trešo nomas gadu, tādējādi nodrošinot nomas maksas

pārskatīšanu ik gadu. Minētie grozījumi nepieciešami, lai otrajā

nomas gadā iznomātājs neciestu zaudējumus, gadījumā, ja Centrālās

statistikas pārvaldes sniegtais patēriņa cenu indekss attiecībā

pret pēdējo nomas maksas izmaiņas dienu pārsniegtu 10%.

Tāpat, lai nodrošinātu iznomātājam tiesības vienpusēji mainīt

nomas maksas apmēru, ja normatīvie akti paredzēs citu nomas

maksas apmēru vai nomas maksas aprēķināšanas kārtību, attiecīgi

paredzēts papildināt Noteikumu Nr.515 76.punktu. Minētais

priekšlikums risinās problēmu nākotnē, novēršot situācijas, ka

iznomātājam nav tiesību vienpusēji koriģēt nomas maksas apmēru

nomas līgumos, kas noslēgti pirms attiecīgu grozījumu

normatīvajos aktos par nomas maksas apmēru vai nomas maksas

aprēķināšanas kārtību spēkā stāšanās.

4.3. Finanšu ministrija secinājusi, ja saskaņā ar

Noteikumu Nr.515 76.punktu noteiktās nomas maksas izmaiņas ir

mazākas par attiecīga paziņojuma par nomas maksas izmaiņām

sagatavošanas un nosūtīšanas izmaksām, attiecīgu paziņojumu

sūtīšana nomniekiem ir nelietderīga, t.i., šobrīd VNĪ ar

paziņojuma nosūtīšanu saistītās izmaksas ir aptuveni 2

euro (maksa par rakstveida paziņojuma sagatavošanu un

ierakstīta pasta sūtījuma nosūtīšanu), līdz ar to ir nelietderīgi

sūtīt paziņojumus, ja nomas maksas pieaugums gadā ir mazāks par

attiecīgajiem izdevumiem. Lai novērstu bažas, ka lietderības

apsvērumu dēļ, iznomātājs ir tiesīgs neizmantot Noteikumu Nr.515

76.punktā paredzētās tiesības vienpusēji paziņot par nomas maksas

izmaiņām, Noteikumi Nr.515 papildināmi ar normu, ja nomas maksas

palielinājums gadā ir mazāks nekā attiecīgā paziņojuma

sagatavošanas un nosūtīšanas izmaksas, iznomātājam ir tiesības

nemainīt nomas maksas apmēru šo noteikumu 76.punktā minētajos

gadījumos.

4.4. Praksē izvēršas plašas diskusijas iznomātājam ar

nomnieku par Noteikumu Nr.515 82.6.apakšpunkta iekļaušanas

nepieciešamību līguma projektā. Pastāv nomnieku bažas normas

negodprātīgā piemērošanā no iznomātāja puses, jo iznomātāja

tiesība izmantojama pēc iznomātāja subjektīva novērtējuma, vai

nomas līguma neizpildīšana ir bijusi ļaunprātīga un vai tā dod

iznomātājam pamatu uzskatīt, ka iznomātājs nevar paļauties uz

saistību izpildīšanu nākotnē. Līdz ar to nepieciešams minēto

normu svītrot. Normas skaidrībai un nepārprotamai iztulkošanai

precizējams arī Noteikumu Nr.515 82.5.apakšpunkts, nosakot, ka

iznomātājs ir tiesīgs vienpusēji atkāpties no nomas līguma,

neatlīdzinot nomnieka zaudējumus, kas saistīti ar līguma

pirmstermiņa izbeigšanu, kā arī tā taisītos izdevumus, ja

nomnieks pārkāpis nomas līguma nosacījumus, tostarp nav veicis

nomas līgumā paredzētos izdevumus nomas objektam vai nav veicis

to līgumā noteiktajos termiņos.

4.5. Ņemot vērā Noteikumu Nr.515 83.punktā noteiktās

iznomātāja tiesības vienpusēji atkāpties no nomas līguma,

neatlīdzinot nomnieka zaudējumus, kas saistīti ar līguma

pirmstermiņa izbeigšanu, ja nomas objekts iznomātājam

nepieciešams sabiedrisko vajadzību nodrošināšanai vai

normatīvajos aktos noteikto publisko funkciju veikšanai, Finanšu

ministrija ierosina Noteikumos Nr.515 paredzēt izņēmuma gadījumu,

ka minētās tiesības iznomātājs nevar izmantot, ja nomas objekts

ir iznomāts publiskas funkcijas vai deleģēta valsts pārvaldes

uzdevuma veikšanai. Noteikumu Nr.515 83.punktā paredzētā

nosacījuma iekļaušana nomas līgumos līdz šim izraisījusi valsts

institūciju neapmierinātību.

4.6. Civillikuma 2173.pants paredz, ka visos tajos

gadījumos, kad vienai pusei ir tiesība atkāpties no līguma, viņai

jāpaziņo par savu nodomu otrai, lai dotu vajadzīgo laiku:

iznomātājam vai izīrētājam pieņemt, bet nomniekam vai īrniekam

atdot vai atbrīvot lietu. Bet nekādā ziņā iznomātājs vai

izīrētājs nedrīkst, kaut arī tāda tiesība līgumā būtu pielīgta,

nomnieku vai īrnieku izlikt patvarīgi. Šo noteikumu neievērotājam

jāatlīdzina visi zaudējumi.

VNĪ praksē ir konstatēti daudz gadījumu, kad pēc VNĪ

vienpusējas atkāpšanās no nomas līguma nomnieki neatbrīvo un

nenodod nomas objektu un turpina to lietot, vai glabāt telpās sev

piederošās mantas, nemaksājot iznomātājam nomas maksu. Vairākumā

šo gadījumu VNĪ panākusi telpu atbrīvošanu tikai 1-2 gadu laikā.

Daudzos gadījumos tikuši ierosināti nomnieka maksātnespējas

procesi, kas noslēdzas ar nomnieka likvidāciju un VNĪ zaudējumus

pilnā apmērā neizdodas atgūt, t.i., maksātnespējas procesa laikā

neizdodas atgūt ne nomnieka nomas maksas parādu par periodu līdz

atkāpšanās no līguma, ne zaudējumus sakarā ar telpu lietošanu pēc

atkāpšanās no līguma un strīda risināšanas periodā, ne arī

tiesvedības un maksātnespējas procesos radušos izdevumus.

Normatīvie akti nenodrošina iznomātājam tiesisku iespēju

izvairīties no situācijas, kad nomnieks negodprātīgi izmanto

publiskai personai piederošu nekustamo īpašumu, jo bez attiecīga

tiesas sprieduma nekustamā īpašuma īpašnieks nevar pārņemt savu

īpašumu faktiskā valdījumā un strīda periodā gūt iespējamo labumu

no īpašumu, kā arī rūpēties par īpašuma stāvokļa saglabāšanu.

Savukārt, nomnieks to apzinoties nomas objektu labprātīgi nenodod

iznomātājam. Izšķērdēšanas novēršanas likums noteic pienākumu

rīkoties tā, lai publiskas personas finanšu līdzekļi un manta

tiktu izmantota likumīgi un atbilstoši iedzīvotāju interesēm, kā

arī, lai novērstu to izšķērdēšanu un nelietderīgu izmantošanu.

Tādējādi meklējams līdzsvars tiesību normās starp nomnieku

tiesību aizsardzību un īpašnieku (iznomātāju) tiesību un likumīgo

interešu aizsardzību.

Ņemot vērā minēto, Noteikumi Nr.515 papildināmi ar normu, ka,

izvērtējot lietderību, iznomātājs lemj par nepieciešamību noteikt

nomnieka pienākumu zemesgrāmatā ierakstīt nomas līgumu, piemēram,

gadījumos, kad nomniekam tiek iznomāts vienots nekustamais

īpašums vai nomas maksa mēnesī pārsniedz konkrētu apmēru,

piemēram, 5 000 euro. Zemesgrāmatā ierakstītiem

terminētiem īpašuma nomas līgumiem, kas paredz nomnieka pienākumu

termiņa notecējuma dēļ atstāt vai nodot nomāto īpašumu, kā arī

pienākumu samaksāt nomas maksu ir pieļaujama bezstrīdus piespiedu

izpildīšana. Pieteikumu par saistību bezstrīdus piespiedu

izpildīšanu izlemj tiesnesis septiņu dienu laikā no pieteikuma

iesniegšanas dienas, nepaziņojot par to pieteicējam un

parādniekam. Ņemot vērā procesa ātrumu, šis būtu risinājums, kā

iznomātājs tiesiskā ceļā panāktu ātru telpu atbrīvošanu pēc nomas

līguma termiņa beigām un nesamaksātās nomas maksas atgūšanu, lai

iznomātājam nerastos jauni zaudējumi pēc nomas līguma termiņa

beigām.

Tomēr, ņemot vērā, ka nomas līguma reģistrēšana zemesgrāmatā

nerisina minēto problēmu pilnībā, papildus ar Ministru kabineta

sēdes protokollēmuma projektu paredzēts uzdevums Tieslietu

ministrijai sešu mēnešu laikā izvērtēt un tieslietu ministram

noteiktā kārtībā iesniegt izskatīšanai Ministru kabinetā

priekšlikumus iespējamajiem risinājumiem.