1. pants

Risināmā jautājuma būtība

Koncepcija izstrādāta, pamatojoties uz Ministru kabineta un Latvijas Pašvaldību savienības 2012.gada vienošanās un domstarpību protokola (Ministru kabineta 2011.gada 5.decembra sēdes protokollēmums (prot. Nr.71 2.§)) VI sadaļas 6.punktu, kas paredz 2012.gadā Tieslietu ministrijai iesniegt Ministru kabinetā koncepciju par kadastrālās vērtēšanas sistēmas pilnveidošanu un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanu. Koncepcijas mērķis ir piedāvāt konstatēto kadastrālās vērtēšanas sistēmas problēmu risinājumu, lai, racionāli un sabalansēti ieguldot resursus, iegūtu kvalitatīvus kadastrālās vērtēšanas datus un panāktu nekustamā īpašuma tirgus vērtībām atbilstošas un sabiedrībai izprotamas kadastrālās vērtības.

Kadastrālās vērtēšanas sistēmas izvērtēšanai ar Tieslietu ministrijas 2010.gada 13.novembra rīkojumu Nr.1-1/423 tika izveidota darba grupa "Par kadastrālās vērtēšanas attīstību, kadastrālās vērtēšanas modeļiem un sadarbību kadastra datu kvalitātes uzlabošanā". Darba grupa risināja jautājumu par kadastrālās vērtēšanas attīstību, vērtēšanas modeļiem, kadastra datu kvalitātes uzlabošanas iespējām un secināja, ka kadastrālā vērtēšana Latvijā jāattīsta, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju, kā arī:

1) jāuzlabo kadastra datu kvalitāte, aktualitāte un pietiekamība, lai vienādiem objektiem līdzvērtīgā teritorijā nodrošinātu vienādas vērtības un vērtību atbilstību objekta stāvoklim dabā;

2) jāizmanto bāzes vērtību noteikšanā pilnīga nekustamā īpašuma tirgus darījumu informācija (t.sk. noma), izmantojot katrai īpašumu grupai piemērotāko vērtēšanas metodi;

3) jāveicina sabiedrības izpratne par noteikto vērtību pamatotību vienotam nekustamam īpašumam.

2012.gada 1.janvārī stājās spēkā vērtību aprēķina modeļi (apstiprināti ar Ministru kabineta 2011.gada 8.februāra noteikumiem Nr.117 "Grozījumi Ministru kabineta 2006.gada 18.aprīļa noteikumos Nr.305 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi""), kas ieviesti, pamatojoties uz Nekustamā īpašuma kadastra informācijas sistēmā pieejamiem datiem. Visi vērtību aprēķina modeļi ietver galvenos vērtību ietekmējošos faktorus, nodrošinot kadastrālo vērtību vidējo atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenām. Tomēr modeļi nenodrošina vērtību kvalitāti visos gadījumos – galvenais iemesls vērtību neatbilstībai ir neaktualizēti dati (piemēram, zemes lietošanas veidu sadalījums, zemes apgrūtinājumi vai ēkas nolietojums), būtiski vērtību neatbilstību ietekmē arī reģistrētā objekta izmantošana, īpaši nekustamā īpašuma lietošanas mērķis. Nepieciešami arī modeļu pilnveidojumi, kas nav saistīti ar datu aktualitāti, bet to turpmākā pilnveidošana iespējama tikai tad, ja tiks iegūti un uzturēti aktuālā stāvoklī jauni dati, kas nepieciešami nekustamo īpašumu kadastrālai vērtēšanai. Savukārt pāreja uz vienoto vērtēšanas modeli jārealizē vienlaikus ar nekustamā īpašuma nodokļa politikas maiņu – ieviešot vienotu nodokļa procentu likmi zemei un ēkām kā vienotam īpašumam. Pirms pārejas uz vienotu nekustamā īpašuma vērtēšanu jāizvērtē vienotas nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības (zeme un būves) piemērošanas iespējas nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam.

Lai nodrošinātu kadastra datu aktualitāti un pilnveidotu kadastrālo vērtēšanu, koncepcijā izvirzītas četras galvenās risināmās problēmas:

1) būvju datu ieguve un aktualizācija, lai uzlabotu vērtību atbilstību situācijai dabā un būtu iespējas turpmāk pilnveidot vērtēšanas modeļus;

2) zemes izmantošanas noteikšana, lai nodrošinātu vienveidīgu datu piemērošanu vērtēšanā un salīdzināmu zemes vērtību noteikšanu;

3) nomas maksas uzkrāšanas mehānisma izveidošana, lai vērtību bāzes izstrādē nodrošinātu ieņēmumu kapitalizācijas metodes izmantošanu komerciāla rakstura un ražošanas īpašumu vērtēšanā;

4) vērtēšanas procesa pilnveidošana, lai paplašinātu sabiedrības līdzdalību vērtēšanas procesā un nodrošinātu sabiedrībai pieejamu informāciju par vērtībām, kā arī uzsāktu pāreju uz vienotu īpašuma vērtēšanu, nodrošinot vērtību vieglāku salīdzināšanu ar nekustamā īpašuma tirgus informāciju.

Koncepcijā nav izvērtēti tādi risinājumi, kas būtu iespējami nākotnē, apgūstot jaunākās tehnoloģijas un datu aktualizāciju veicot ne tikai uz dokumentu (precīzā uzmērīšana) pamata, bet, piemēram, datu iegūšanā kadastrālās vērtēšanas vajadzībām izmantojot attālinātās uzmērīšanas (remote sensing) tehnoloģijas.

Risināmās problēmas

Būvju datu ieguve un aktualizācija

Būvju datu ieguvē un aktualizācijā galvenā problēma ir novecojuši būvju dati, jo samazinās individuālo būvju kadastrālās uzmērīšanas pasūtījumu skaits un nav būvju datu aktualizācijas valsts pasūtījuma. Pašlaik aktuāli būves dati Valsts zemes dienesta (VZD) uzturētajā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā tiek iegūti tikai pēc īpašnieka individuāla pasūtījuma maksas pakalpojuma veidā. Savukārt masveida ēku apsekošanā iegūtie minimālie dati nav pietiekami ēku vērtēšanas modeļu izmantošanai, kā arī to aktualitāte 10 gadus pēc masveida apsekošanas perioda beigām vairs nav pietiekama kvalitatīvu vērtību noteikšanai. Pašlaik izmantotie būvju datu ieguves un aktualizācijas paņēmieni nenodrošina papildu datu ieguvi būvju kadastrālās vērtēšanas modeļu pilnveidošanai.

Problēmas risinājumam piedāvāti trīs varianti:

1.variants – individuālā datu plūsma un masveida apsekošana;

2.variants – individuālā datu plūsma un datu deklarēšana ar VZD pārraudzību;

3.variants – individuālā datu plūsma un datu deklarēšana ar pašvaldības pārraudzību.

Problēmas risināšanai piedāvāts atbalstīt 2.variantu.

Zemes izmantošanas noteikšana

Zemes izmantošanu nosaka pašvaldība, pieņemot lēmumu par nekustamā īpašuma lietošanas mērķi (administratīvs akts). Lietošanas mērķu piemērošanas prakse dažādās pašvaldībās ir atšķirīga. Ir gadījumi, kad tiek noteikti atšķirīgi lietošanas mērķi pēc lietojuma vienādiem īpašumiem. Nevienveidīgā lietošanas mērķu piemērošanas prakse, smagnējā un neefektīvā aktualizācija rada būtisku kadastrālo vērtību neatbilstību nekustamā īpašuma tirgus situācijai, kā arī zemes kadastrālo vērtību nesalīdzināmību.

Lietošanas mērķu noteikšanas mehānisms tika izveidots laikā, kad visām pašvaldībām nebija izstrādāti teritoriju plānojumi un nebija vienotas teritorijas izmantošanas klasifikācijas. Lai no atšķirīgajiem plānojumiem noteiktu teritorijas izmantošanu, tika apstiprināta vienota klasifikācija (Ministru kabineta 2006.gada 20.jūnija noteikumi Nr.496 "Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācija un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu noteikšanas un maiņas kārtība"). Pašlaik valstī mainās situācija teritoriju plānošanas jomā, Teritorijas attīstības plānošanas likums paredz izveidot vienotu teritorijas izmantošanas klasifikāciju un teritorijas attīstības plānošanas informācijas sistēmu (TAPIS). Savukārt Ministru kabinets ir noteicis, ka kadastrālajā vērtēšanā jāpāriet uz jauno teritorijas izmantošanas klasifikāciju.

Problēmas risinājumam teritorijas izmantošanas noteikšanā piedāvāti divi varianti:

1.variants – noteikšanu veic VZD no informācijas sistēmu datiem;

2.variants – noteikšanu turpina veikt pašvaldības, pieņemot lēmumus.

Problēmas risināšanai piedāvāts atbalstīt 1.variantu.

Nomas informācijas uzkrāšana

Nekustamā īpašuma pirkuma darījumi ar komercijas objektiem un ražošanas objektiem notiek salīdzinoši maz – pamatā tiek veikti nomas darījumi. Minēto objektu vērtēšanā piemērotākā ir ieņēmumu kapitalizācijas metode, bet to pagaidām nevar lietot, jo nav uzkrāta informācija par nekustamā īpašuma nomas tirgu.

Lai izmantotu ienākumu metodi un noteiktu kapitalizācijas likmes, informācijai par nomām ir jābūt apkopotai un strukturētai tā, lai būtu iespējams noteikt tīro ieņēmumu no nekustamā īpašuma iznomāšanas (tīrie ieņēmumi ir visi ieņēmumi no nekustamā īpašuma iznomāšanas, no kuriem atņemti ar īpašuma uzturēšanu un apsaimniekošanu saistītie izdevumi).

Problēmas risinājumam piedāvāti trīs varianti:

1.variants – informāciju uzkrāj Valsts ieņēmumu dienests (VID);

2.variants – informāciju uzkrāj Tiesu administrācija (zemesgrāmata);

3.variants – nomas tirgus novērošanas un analīzes sistēma (monitorings).

Problēmas risināšanai piedāvāts atbalstīt 3.variantu.

Vērtēšanas procesa pilnveidošana

VZD gatavo informāciju par situāciju nekustamā īpašuma tirgū un izmaiņām valstī kopumā. Tomēr informācija ir nepietiekama, lai ikviens nodokļa maksātājs izprastu kadastrālās vērtības veidošanos savam īpašumam. Publiski pieejamās bāzes vērtības (dalījumā zeme, ēka, telpu grupa) nerada pilnīgu priekšstatu par īpašuma vērtību kopumā un tās atbilstību nekustamā īpašuma tirgus situācijai, jo ir grūtības izprast bāzes vērtību ietekmi uz konkrēta īpašuma kadastrālo vērtību, līdz ar to jāmaina vērtību atspoguļošana. Turklāt atsevišķos segmentos jāpāriet uz vienoto īpašuma vērtēšanas modeli, mainot vērtējamo objektu un nosakot kadastrālo vērtību visam nekustamajam īpašumam kopumā, nevis atsevišķi zemei, ēkām un inženierbūvēm. Pāreja uz vienotu īpašuma vērtēšanu īpaši svarīga, nosakot dzīvokļu īpašuma vērtības – vērtības būs sabiedrībai vienkāršāk uztveramas, kā arī šāda pāreja novērsīs zemes reformas rezultātā radušos nepilnību negatīvo ietekmi uz vērtību.

Pastāvot ikgadējam vērtību aktualizācijas ciklam (ieviests 2009.gadā ekonomiskās krīzes apstākļos) un vērtību prognozēšanai gadu uz priekšu, laika grafikā nav iespējams sagatavot plašāku informāciju un vērtību bāzes izskatīšanā iesaistīt sabiedrību, pašvaldības, ekspertus. Tāpat sabiedrībai nav izprotams atskaites punkts, uz kuru balstoties izstrādāta vērtību bāze (apstiprināšanas datums, spēkā stāšanās datums vai izstrādes uzsākšanas datums), attiecīgi radot atšķirīgus viedokļus par kadastrālo vērtību atbilstību nekustamā īpašuma tirgum.

Problēmas risinājumam piedāvāti trīs varianti:

1.variants – informācijas publicēšana un pašvaldību iepazīstināšana;

2.variants – informācijas publicēšana un darbs ekspertu komisijās;

3.variants – informācijas publicēšana.

Problēmas risināšanai piedāvāts atbalstīt 1.variantu.