15. pants
Dzīvokļu īpašnieku kopība

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. Šā likuma 16. pantā noteiktās kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā.

(11) Dzīvokļu īpašnieku kopība uzskatāma par izveidotu ar dienu, kad dzīvokļu īpašumos tiek sadalīta ekspluatācijā nodota dzīvojamā māja kopā ar tai piederīgajām palīgēkām, būvēm un zemi un vismaz viens dzīvokļa īpašums tiek ierakstīts zemesgrāmatā.

(2) Dzīvokļu īpašnieku kopība par tās saistībām atbild ar savu mantu. Ja dzīvokļu īpašnieki ar kopības kreditoru norēķinās tieši, par kopības saistībām atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram kopības kreditoram vispirms atbild dzīvokļu īpašnieki, kuri nav veikuši attiecīgos norēķinus.

(3) Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. Ja uz dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esoša zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, dzīvokļu īpašnieku kopību veido visu šo dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki.

(4) Ja dzīvojamā mājā esošie dzīvokļu īpašumi pieder vienai personai, tai ir likumā paredzētās dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi.

(5) Dzīvokļu īpašnieku kopība izbeidzas, kad zemesgrāmatā dzēsti visi dzīvojamā mājā esošie dzīvokļu īpašumi. Dzīvokļa īpašuma izbeigšanās pamati ir noteikti šā likuma 7. pantā.

18

(17.03.2022. likuma redakcijā ar grozījumiem, kas izdarīti ar 13.11.2025. likumu, kas stājas spēkā 05.01.2026.)

15.1 pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvji

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešām personām un tiesā, ciktāl tas nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības uzdoto pārvaldīšanas darbību īstenošanai, pārstāv pārvaldnieks, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību konkrētajā gadījumā neīsteno tās pilnvarotā persona. Ārpus uzdotajām pārvaldīšanas darbībām vai gadījumā, kad ir noslēgts aizdevuma līgums, pārvaldnieks ir tiesīgs pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību tikai uz atsevišķa kopības lēmuma pamata.

(2) Attiecībās ar pārvaldnieku dzīvokļu īpašnieku kopību pārstāv tās pilnvarotā persona.

(3) Ja dzīvokļu īpašnieku kopību nepārstāv pārvaldnieks un dzīvokļu īpašnieku kopība nav pilnvarojusi citu personu to pārstāvēt, tostarp šā panta otrajā daļā norādītajos gadījumos, dzīvokļu īpašnieku kopību pārstāv visi dzīvokļu īpašnieki.

(4) Ja dzīvokļu īpašnieku kopību pārstāv visi dzīvokļu īpašnieki, viņiem ir pienākums pilnvarot kopīgu pārstāvi lietas vešanai tiesā. Ja tiesas (tiesneša) noteiktajā termiņā dzīvokļu īpašnieki neinformē tiesu (tiesnesi) par kopīgo pārstāvi, tiesa (tiesnesis), uzklausot dzīvokļu īpašniekus, nosaka pārstāvi no viņu vidus.

(5) Šajā pantā norādītie dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvji ir tiesīgi pārstāvēt kopību ar likumisko pārstāvju tiesībām.

(6) Pārvaldnieks vai kopības pilnvarotais pārstāvis par kopības saistībām neatbild ar savu mantu, izņemot gadījumu, kad viņš ir rakstveidā tam tieši piekritis.

19

(17.03.2022. likuma redakcijā, kas stājas spēkā 13.04.2022.)

15.2 pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības manta

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopības manta ir:

1) dzīvokļu īpašnieku samaksātie un pakalpojumu sniedzējiem vēl nenodotie līdzekļi maksājumu par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie pakalpojumi) segšanai;

2) dzīvokļu īpašnieku veiktās iemaksas uzkrājumu fondā;

3) prasījuma tiesības pret dzīvokļu īpašniekiem par maksājumiem par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu mājā (pārvaldīšanas izdevumi), maksājumiem par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie pakalpojumi) un maksājumiem dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā (uzkrājumi) un prasījumi pret trešām personām;

4) cita iegūta kustama un nekustama manta.

(2) Dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā esošo dzīvokļu īpašnieku maiņa neietekmē mantas piederību dzīvokļu īpašnieku kopībai.

(3) Ienākumus, kas gūti no dzīvokļu īpašnieku kopības saimnieciskās darbības, atbilstoši dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam var izmantot tikai:

1) maksājumu veikšanai par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu mājā;

2) dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei pret trešām personām;

3) iemaksai dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā;

4) tādu izdevumu segšanai, kas ir saistīti ar tiesību un saistību uzņemšanos, īpašuma un citu lietu tiesību iegūšanu, ja tie skar dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē esošos jautājumus;

5) nodokļu saistību izpildei, naudas soda samaksai u. c. pielīdzināmiem maksājumiem.

(4) Pārvaldnieks attiecībā pret kredītiestādi, kurā dzīvokļu īpašnieku kopībai atvērts konts, ar kontu rīkojas bez pārstāvības apjoma ierobežojumiem.

(5) Dzīvokļu īpašnieku kopības izbeigšanās gadījumā:

1) par tās saistībām atbilstoši to dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram atbild dzīvokļu īpašnieki, kuri bija dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā dienā, kad izbeidzās minētā kopība;

2) dzīvokļu īpašnieku kopības manta tiek sadalīta starp dzīvokļu īpašniekiem, kuri bija dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā dienā, kad izbeidzās minētā kopība.

20

(17.03.2022. likuma redakcijā ar grozījumiem, kas izdarīti ar 13.11.2025. likumu, kas stājas spēkā 05.01.2026.)

15.3 pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi, veicot saimniecisko darbību vai nodarbinot fizisko personu

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopībai tās kompetences ietvaros ir tiesības veikt saimniecisko darbību (piemēram, iznomāt kopīpašumā esošo daļu), ievērojot šajā likumā un citos, tostarp grāmatvedību jomu un nodokļu jomu regulējošos, normatīvajos aktos noteiktos pienākumus un īstenojot tajos noteiktās tiesības.

(2) Dzīvokļu īpašnieku kopībai atbilstoši nodokļu normatīvajos aktos noteiktajam ir pienākums reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājam, ja ieņēmumi pārskata gadā no saimnieciskās darbības būs pārsnieguši divas valstī noteiktās minimālās mēneša darba algas. Dzīvokļu īpašnieku kopību kā nodokļu maksātāju reģistrē pārvaldnieks. Ja dzīvokļu īpašnieku kopību nepārstāv pārvaldnieks, tai ir pienākums iecelt pilnvaroto personu, kura reģistrēs dzīvokļu īpašnieku kopību Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātāju.

(3) Dzīvokļu īpašnieku kopība, kas neveic saimniecisko darbību, bet nodarbina fizisko personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, reģistrējas Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātājs (darba devējs). Dzīvokļu īpašnieku kopību kā nodokļu maksātāju reģistrē pārvaldnieks. Ja dzīvokļu īpašnieku kopību nepārstāv pārvaldnieks, tai ir pienākums iecelt pilnvaroto personu, kura reģistrēs dzīvokļu īpašnieku kopību Valsts ieņēmumu dienestā kā nodokļu maksātāju.

(4) Ja dzīvokļu īpašnieku kopība veic saimniecisko darbību vai nodarbina fizisko personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, tai ir pienākums kārtot grāmatvedību normatīvajos aktos par grāmatvedību noteiktajā kārtībā, ciktāl šis likums nenosaka citādi. Šādā gadījumā tai ir pienākums sagatavot, pārbaudīt un iesniegt gada pārskatu kārtībā, kāda noteikta biedrībām, kas veic dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai atsevišķas pārvaldīšanas darbības.

(5) Dzīvokļu īpašnieku kopība, kas neveic saimniecisko darbību, bet nodarbina fizisko personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, attiecībā uz šo fizisko personu ir pielīdzināma darba devējam.

(6) Dzīvokļu īpašnieku kopības gada pārskatu apstiprina dzīvokļu īpašnieku kopība. Ja dzīvokļu īpašnieku kopība pārvaldnieka noteiktajā termiņā, kas nav īsāks par 30 dienām, nav apstiprinājusi gada pārskatu, tas ir uzskatāms par apstiprinātu.

(7) Normatīvajos aktos par grāmatvedību noteiktos uzņēmuma vadītāja, normatīvajos aktos noteiktos darba devēja, kā arī nodokļu normatīvajos aktos noteiktos pienākumus un tiesības īsteno pārvaldnieks, bet ja tāda nav, — dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona.

(8) Nodokļu tiesību, grāmatvedības un administratīvās atbildības jomā dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai, bet pārvaldnieks — tās valdes loceklim. Ja pārvaldnieka nav, valdes loceklim ir pielīdzināma dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona vai, ja tādas nav, — visi dzīvokļu īpašnieki. Dzīvokļu īpašnieku kopības nodokļu maksājumu parādu piedziņa un administratīvā naudas soda izpilde vēršama pret dzīvokļu īpašnieku kopības mantu. Ja nodokļa maksājumu parādu samaksai un administratīvā naudas soda segšanai nepietiek kopības mantas, katrs dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram nodrošina finansējumu un nodokļa maksājumu parādu, un administratīvā naudas soda samaksu.

(9) Darījuma attiecībās ar kredītiestādi dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai.

21

(17.03.2022. likuma redakcijā ar grozījumiem, kas izdarīti ar 13.11.2025. likumu, kas stājas spēkā 05.01.2026.)

15.4 pants. Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistra pārzinis ir Būvniecības valsts kontroles birojs, kas šajā pantā noteiktajā kārtībā nodrošina iespēju ikvienam elektroniski bez maksas saņemt ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopībām. Attiecīgo informatīvo pakalpojumu tīmekļvietnes adrese ir norādīta Valsts digitālās attīstības aģentūras pārziņā esošajā publisko pakalpojumu katalogā.

(2) Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs par izveidotajām dzīvokļu īpašnieku kopībām satur publiski ticamas ziņas, kas iegūtas no zemesgrāmatas ierakstiem par dzīvokļu īpašumiem dzīvojamā mājā.

(3) Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā par dzīvokļu īpašnieku kopību tiek ietvertas šādas ziņas:

1) identifikators;

2) nosaukums;

3) dzīvojamās mājas pārvaldnieks:

a) pārvaldnieka nosaukums, reģistrācijas numurs, juridiskā adrese un oficiālā elektroniskā adrese, ja pārvaldnieks ir juridiskā persona,

b) pārvaldnieka vārds, uzvārds, personas kods un elektroniskā pasta adrese, ja pārvaldnieks ir fiziskā persona;

4) dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktās kontaktpersonas elektroniskā pasta adrese vai cits saziņas kanāls, ja dzīvokļu īpašnieku kopība tādu ir norādījusi;

5) (apakšpunkts tiks iekļauts likuma redakcijā uz attiecīgu grozījumu Oficiālās elektroniskās adreses likumā spēkā stāšanās dienu. Sk. pārejas noteikumu 19. punktu).

(4) Dzīvokļu īpašnieku kopībai identifikatoru piešķir Būvniecības valsts kontroles birojs septiņu dienu laikā pēc dzīvokļu īpašnieku kopības izveides. Identifikatoru veido unikāla 11 zīmju ciparu kombinācija.

(5) Dzīvokļu īpašnieku kopībai nosaukumu piešķir Būvniecības valsts kontroles birojs. Minēto nosaukumu izveido atbilstoši tā dzīvokļu īpašnieku kopības kopīpašumā esošā zemesgabala adresei, uz kura atrodas dzīvojamā māja vai mājas. Ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederoša zemesgabala, dzīvokļu īpašnieku kopības nosaukumu veido atbilstoši dzīvojamās mājas adresei.

(6) Būvniecības valsts kontroles birojs Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā kā pārvaldnieku norāda to personu, kura attiecīgajai dzīvojamai mājai ir reģistrēta kā pārvaldnieks Būvniecības valsts kontroles biroja vestajā pārvaldnieku reģistrā. Ja dzīvokļu īpašnieku kopībai nav pārvaldnieka un dzīvokļu īpašnieku kopība ir pilnvarojusi fizisko personu, par tās pārstāvības apjomu pārliecinās atbilstoši ziņām zvērinātu notāru apliecināto pilnvarojumu reģistrā.

(7) Saziņai ar dzīvokļu īpašnieku kopību izmanto pārvaldnieka juridisko adresi, ja pārvaldnieks ir juridiskā persona, vai elektroniskā pasta adresi, ja pārvaldnieks ir fiziskā persona. Dzīvokļu īpašnieku kopība var lemt arī par citu saziņas kanālu.

(8) Informāciju par dzīvokļu īpašnieku kopības izbeigšanos Būvniecības valsts kontroles birojs nodod Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistram. Ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopību Būvniecības valsts kontroles birojs glabā Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā piecus gadus no dienas, kad izbeigusies dzīvokļu īpašnieku kopība.

22

(13.11.2025. likuma redakcijā, kas stājas spēkā 05.01.2026.)

15.5 pants. Dzīvokļu īpašnieku kopību patieso labuma guvēju reģistrēšana

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai attiecībā uz pienākumu noskaidrot un atklāt tās patieso labuma guvēju.

(2) Lai noskaidrotu dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju, piemēro Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma 1. panta 5. punkta "a" apakšpunktā ietverto definīciju, un patiesais labuma guvējs noskaidrojams un atklājams minētā likuma 18.1 un 18.2 pantā noteiktajā kārtībā, ievērojot šā panta sestajā daļā paredzēto izņēmumu.

(3) Dzīvokļu īpašnieku kopība pirms civiltiesisko attiecību nodibināšanas šajā pantā noteiktajā kārtībā noskaidro un atklāj tās patieso labuma guvēju.

(4) Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrs ziņas par dzīvokļu īpašnieku kopības patiesajiem labuma guvējiem reģistrē Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistra vestajā juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā atbilstoši likumā "Par Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistru" noteiktajai šā reģistra vešanas kārtībai. Par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju reģistrāciju juridisko veidojumu patieso labuma guvēju reģistrā maksājama valsts nodeva Ministru kabineta noteiktajā apmērā.

(5) Ja dzīvojamo māju pārvalda un dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešām personām pārstāv pārvaldnieks un, izmantojot visus iespējamos noskaidrošanas līdzekļus, nav iespējams noskaidrot nevienu fizisko personu — patieso labuma guvēju Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma 1. panta pirmās daļas 5. punkta "a" apakšpunkta izpratnē, kā arī ir izslēgtas šaubas, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir cits patiesais labuma guvējs, par dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju uzskatāms pārvaldnieks. Ja dzīvokļu īpašnieku kopības pārvaldnieks nav fiziskā persona, par minētās kopības patieso labuma guvēju uzskatāma pārvaldnieka izpildinstitūcija.

(6) Šā panta piektajā daļā paredzētajā gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopība nesniedz informāciju Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistram par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju, ja veids, kā tiek īstenota kontrole pār dzīvokļu īpašnieku kopību, izriet attiecīgi tikai no pārvaldnieka statusa.

23

(13.11.2025. likuma redakcijā, kas stājas spēkā 05.01.2026.)