Ēku atjaunošanas ilgtermiņa stratēģija 5. pants

Ilgtermiņa perspektīvas ēku

atjaunošanā, kas veicinātu pieņemt lēmumu par ieguldījumiem

5.1. Iespējamie avoti ēku

atjaunošanai

5.1.1. Īpašnieku privātais

kapitāls

Iedzīvotāju pašfinansējuma nodrošinājums atjaunošanai veidojas

no iedzīvotāju regulāri veikto remontiem paredzēto maksājumu

uzkrājuma.

Lai uzkrājumu veidotu, dzīvokļu īpašniekiem ir jāvienojas par

šāda maksājuma nepieciešamību, nosakot tā mērķi un apjomu.

Maksājuma apjoms svārstās no 15 līdz 30 centiem par

m2/mēnesī atkarībā no iedzīvotāju pieņemtā lēmuma un

paredzētajiem remontdarbiem. Šis veids ir piemērots kādas

konkrētas ar atjaunošanu saistītas neliela apjoma aktivitātes

finansēšanai, - piemēram, energosertifikāta apmaksai, jumta

nomaiņai vai apkures sistēmas rekonstrukcijai, - bet ne

kompleksas ēkas atjaunošanas nodrošināšanai. Tas ir saistīts ar

nelielo finanšu uzkrājumu, kas veidojas ik mēnesi.

Atkarībā no izvēlētā finansēšanas modeļa, pašfinansējums ļauj

papildus samazināt kredīta apjomu, nodrošina lielāku pārskatāmību

pār līdzekļu plūsmu, kā arī atbildību par sasniedzamo rezultātu,

kas ir pieejams uzreiz pēc paveiktā darba beigām.

Vienlaikus jāatzīmē, ka uzkrājumu veidošana palielina ikmēneša

maksājumu apjomu, tādēļ nav īpaši populāra, kā arī, izmantojot

tikai pašu finansējumu, nozīmīgu rezultātu māju atjaunošanā var

sasniegt tikai ievērojamā laika periodā, kas samazinātu mājas

dzīves ciklu.

5.1.2. Valsts līdzekļi (ieskaitot Eiropas

Savienības struktūrfondus un inovāciju fondus)

Saskaņā ar Ekonomiskas ministrijas izstrādāto Ēku atjaunošanas

ilgtermiņa stratēģiju 2014. - 2020.gadam Latvijā ir apmēram 1

miljons mājokļu, no kuriem 69% atrodas daudzdzīvokļu mājās.

Lielākā daļa no šīm mājām ir būvētas pirms valstiskās neatkarības

atjaunošanas. Tām ir raksturīgs augsts būvkonstrukciju un

inženiersistēmu nolietojums, kā arī zema siltumnoturība. Ēku

(daudzdzīvokļu māju un publisko ēku) sektorā patērētā enerģija

veido līdz 40% no valsts energobilances. Līdz ar to,

daudzdzīvokļu māju atjaunošana un energoefektivitātes

paaugstināšana ir viens no Latvijas valsts mājokļu un enerģētikas

politikas mērķiem.

Neskatoties uz sasniegto progresu, veikto energoefektivitātes

paaugstināšanas pasākumu ietekme joprojām ir salīdzinoši neliela,

salīdzinot ar daudzdzīvokļu māju segmentā kopējo patērēto

siltumenerģijas apjomu. Apmēram tikai 6% no Latvijas

daudzdzīvokļu ēkām atbilst normatīvajos aktos noteiktajām ēku

siltumtehnikas prasībām. Līdz ar to, Latvijas valsts turpina

sniegt atbalstu daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes

paaugstināšanai arī 2014. - 2020.gada ES fondu plānošanas

periodā. Atbalsts tiek sniegts granta un finanšu instrumenta

veidā.

Informācija par 2014.-2020.gada ES fondu plānošanas periodā

paredzētajiem līdzekļiem ēku energoefektivitātes paaugstināšanai

apkopota Stratēģijas 4.daļā.

5.1.3. Bankas un citi privātpersonu

ieguldījuma fondi

5.1.3.1. Latvijas kredītiestāžu finanšu produkti

Investīciju daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošanai kredīta

izsniegšanai tiek ņemta vērā nākotnes naudas plūsma daudzdzīvokļu

dzīvojamā mājā, kā arī dzīvokļu īpašnieku maksājumu par

apsaimniekošanu savlaicīgums. Investīciju kredīta izsniegšanai

nav nepieciešama dzīvokļu ieķīlāšana un dzīvokļa īpašnieka

personīgais galvojums. Papildus jānorāda, ka ēku atjaunošanas

kredīta gadījumā kā vienīgais nodrošinājums kalpo dzīvokļu

īpašnieku savlaicīgie maksājumi par apsaimniekošanu, t. i.,

debitoru parādi. Līdz ar to šie kredīti no nodrošinājuma viedokļa

ir ar paaugstinātu kredītrisku. Tāpēc bankas ļoti piesardzīgi

izvērtē konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku spēju segt

atjaunošanas kredīta maksājumus ilgtermiņā, savukārt, pateicoties

ES fondu līdzfinansējumam Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju

siltumnoturības uzlabošanas aktivitātes ietvaros, ēku

atjaunošanas projektu kredītrisks būtiski samazinās, jo

iedzīvotāji pēc projekta realizācijas var samazināt kredīta

apjomu līdz pat 50%, kā arī saīsinās projektu atmaksāšanās laiks.

ES fondu līdzfinansējums ļauj samazināt kredīta atmaksāšanas

termiņu vidēji divas reizes. Bez ES fondu līdzfinansējuma kredītu

atmaksas termiņi var pieaugt līdz 30 un pat 40 gadiem.

Svarīgi norādīt, ka ēku atjaunošanas kredīts atšķiras no

standarta investīciju kredīta, ko, piemēram, uzņēmums ņem savu

ražošanas ēku būvniecībai vai atjaunošanai, ieguldījumiem biznesa

attīstībā u. tml., kur parasti kā kredīta nodrošinājums kalpo

kredītņēmējam piederošie aktīvi - nekustamais īpašums,

pamatlīdzekļi u. c.

Pēc banku vērtējuma, analizējot finansējamo projektu

potenciālu, ir jāņem vērā Latvijas reģionālās attīstības mērķi,

uzņēmējdarbības koncentrācija, nodarbinātība, arī iedzīvotāju

mobilitāte (dzīves un darba vietas sasniedzamība) un attīstības

centru ietekmes teritorijas.

Līdz 2009. gadam, kad tika uzsākta daudzdzīvokļu ēku

energoefektīva atjaunošana no ERAF finanšu līdzekļiem, kredītu

ņemšana bankā faktiski bija vienīgais veids, izņemot individuālus

ārvalstu dāvinājumus, kā nodrošināt ēku

atjaunošanu.29

Daudzdzīvokļu māju atjaunošanas un energoefektivitātes

paaugstināšanas kreditēšanu Latvijā sāka 2001.gadā HIPO. Šī

valsts banka izsniedza hipotekāros aizdevumus līdz 2009.gadam,

kad tā pārtrauca darbību šajā tirgus segmentā sakarā ar plānoto

bankas restrukturizāciju (komercaktīvu pārdošanu un AS

"Attīstības finanšu institūcija" (turpmāk - AFI)

izveidi). 2014.gada decembrī Altum kredītportfelī bija tikai

četri daudzdzīvokļu māju atjaunošanas aizdevumi, savukārt Mājokļu

attīstības kreditēšanas programmā (hipotekārie kredīti mājokļu

iegādei vai būvniecībai) 156 aizdevumi.

HIPO izsniegto aizdevumu kopējās gada procentu likmes bija

robežās no 5% līdz 8%, vidējais aizdevuma lielums vienai

daudzdzīvokļu mājai līdz 20 000 EUR. Aizdevumi tika izsniegti

minimāli nepieciešamo atjaunošanas un energoefektivitātes

paaugstināšanas pasākumu īstenošanai, piemēram, logu nomaiņai un

mājas fasādes remontam.

Balstoties uz HIPO pieredzi, daudzdzīvokļu māju atjaunošanas

un energoefektivitātes paaugstināšanas kreditēšanu uzsāka arī

citas komercbankas. 2004.gadā aizdevumu izsniegšanu uzsāka AS

"Swedbank" (tolaik AS "Hansabanka"), bet

2005.gadā AS "SEB banka" (tolaik AS "SEB

Unibanka").

Sākotnēji Latvijas kredītiestādes finansēja daudzdzīvokļu māju

atjaunošanas projektus bez valsts finansiāla atbalsta, tāpēc

izsniegto aizdevumu apjoms vidēji vienai mājai bija neliels.

Piemēram, AS "Swedbank" izsniegto aizdevumu vidējais

apjoms uz vienu projektu 2005.gadā bija apmēram 49 000 EUR, bet

2014.gadā apmēram 192 000 EUR, jeb 4 reizes vairāk.

Kredītiestādes aktīvi iesaistījās daudzdzīvokļu māju

kreditēšanas tirgū, sākot no 2011.gada, kad bija pieejams

finansējums daudzdzīvokļu māju siltumnoturības paaugstināšanas

pasākumiem 3.4.4.1.aktivitātes ietvaros.

Aizdevumus daudzdzīvokļu māju atjaunošanai izsniedz AS

"Swedbank", AS "SEB Banka", AS "DNB

banka", AS "Citadele banka" un "Nordea Bank

AB" Latvijas filiāle. Aktīvākie tirgus dalībnieki ir AS

"SEB Banka" un AS "Swedbank", kuriem ir

izstrādāti daudzdzīvokļu māju atjaunošanas kredītportfeļi.

Vislielākais kredītportfelis ir AS "SEB Banka". Vēl

salīdzinoši aktīvi darbojas AS "DNB banka". Savukārt

pārējās kredītiestādes piedalās daudzdzīvokļu māju kreditēšanā

salīdzinoši selektīvi, veicot pilotprojektu pārbaudi, un

daudzdzīvokļu māju intensīva kreditēšana neietilpst to

stratēģiskās attīstības plānos.

Zemāk 22.tabulā ir dota Daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes

paaugstināšanas finanšu pieejamības Ex ante

izvērtējuma30 (turpmāk - Izvērtējums) autoru (Altum,

EM) rīcībā esošā informācija ar Latvijas kredītiestāžu

izsniegtajiem aizdevumiem daudzdzīvokļu māju atjaunošanai līdz

2015.gadam.

Latvijas Komercbanku asociācija neapkopo statistiku par

kredītiestāžu darbību daudzdzīvokļu māju kreditēšanas jomā. Arī

LIAA nav pieejama šāda informācija par 2007. - 2013.gada ES fondu

plānošanas periodu, jo grantu un aizdevumu izsniegšanas process

ir savstarpēji nodalīts. Atbilstoši LGA sniegtajai informācijai

2014.gadā LGA izsniedza 96 aizdevumu garantijas trim

kredītiestādēm daudzdzīvokļu māju kreditēšanai ar aizdevumu gada

vidējo procentu likmi 4,45% (fiksētā likme + EURIBOR 3 vai 6

mēnešu mainīgā likme).

22.tabula. Informācija par Latvijas kredītiestāžu

izsniegtajiem aizdevumiem daudzdzīvokļu māju atjaunošanai

Kredītiestāde

Līgumu skaits 2005.- 2014.g.

Aizdevumu gada procentu likmes

Vidējais aizdevuma apjoms uz projektu (EUR)

Pamatsummas atmaksas vidējais periods

AS "SEB Banka"

n.p.

AS "Swedbank"

302

2,79% -7,50% + 3M

EURIBOR

174 000

AS "DNB banka"

n.p.

AS "Citadele banka"

3,5% - 4% + EUR 6M EURIBOR;

LIBOR

191 000

Nordea Bank AB

4% - 5% + 3M EURIBOR

120 000

Piezīmes: